Hvilket realkreditlån man som boligejer har, er som oftest et resultat af i hvilken bank man tilfældigvis er kunde, hvor god ens rådgiver var til at forklare de forskellige muligheder, og måske også lidt af hvilket lån ens rådgiver selv har.
Men sådan behøver og bør det ikke være. Der er meget teknik og tal i realkreditlån, men hvis man griber udfordringen systematisk an, kan beslutningen deles op i et ”spørgetræ”, og summen af dine svare fortæller dig, hvilket lån du bør gå efter.
Af Mikael Mogensen, ekspert i bolig- og realkredit hos Mybanker
Når du har fundet ud af, hvilket lån der passer bedst for dig, kan du finde ud af, hvor du får det til de laveste omkostninger.
Denne artikel giver dig et overblik over realkreditlån, samtidig med at den præsenterer dig for de spørgsmål, som du skal igennem for at finde ud af, hvilket realkreditlån der passer bedst til dig.
Generelt om realkreditlån
Realkreditinstitutter får de penge de låner ud ved at sælge obligationer på de finansielle markeder. Det er derfor de finansielle markeder, og ikke realkreditinstitutterne, der bestemmer renten. Derfor er renten også den samme på de samme lån hos de forskellige realkreditinstitutter. Du skal derfor ikke vælge realkreditinstitut ud fra renten på lånet.
Realkreditinstitutterne tjener ikke deres penge på renten, de tjener på gebyrer, kurtage m.m., samt på bidraget der er en løbende betaling på lånet – mere om det senere.
Der er fire realkreditinstitutter, der låner penge ud til privatboliger:
– Realkredit Danmark – ejet af Danske Bank
– Nordea Kredit – ejet af Nordea
– Jyske Realkredit – ejet af Jyske Bank
– Nykredit/Totalkredit – største ejer er foreningen Nykredit
Man kan låne op til 80% af værdien af en ejerbolig og op til 75% af værdien af et sommerhus.
Realkreditlån er den billigste form for lån til bolig, så det er altid en god ide at tage realkreditlån, hvis man kan.
Realkreditinstituttet sikrer deres lån ved at tage pant i den bolig de finansierer. Hvis du ikke betaler dit lån som aftalt, kan realkreditinstituttet kræve, at din bolig bliver solgt på tvangsauktion, og hvis salget ikke giver penge nok til at dække din gæld, hæfter du for resten personligt.
Det er kombinationen af lån til mange forskellige boligejere, sikkerhed i boligerne, personlig hæftelse og kapitalberedskabet i realkreditinstitutterne, der gør lånene så billige.
Fast eller variabel rente
Renten på et fastforrentet lån med 30 års løbetid er for tiden ca. 1,6%, mens et lån med fast rente fem år af gangen (Flexlån) har en rente på ca. -0,05%. Variabel rente virker derfor meget interessant, men det er værd at bemærke, at forskellen i renten har været større tidligere.
Når det er sagt, er der generelt 3 grunde til at vælge et lån med fast rente, selvom det er dyrere:
- Du tror, at renten stiger om kort tid. Dermed vil du opnå en restgældsreduktion med et fastforrentet lån, og det vil være en fordel at have fast rente, mens renten stiger. Når renten er steget, kan du altid omlægge til Flexlån, men nu med en lavere restgæld.
- Du kan ikke sove om natten, fordi du er bange for at renten stiger. Hvis ens livskvalitet bliver ødelagt af bekymringer, skal du overveje det sikre fastforrentede lån.
- Du har ikke råd til, at renten stiger over det renteniveau, som den faste rente har i dag. Et 30-årigt fastforrentet lån tæt på kurs 100 koster nu ca. 1,6% i rente. Hvis du ikke har råd til, at renten stiger over dette niveau, bør du låse din rente fast. Det er måske ikke det billigste, men for at løbe en risiko skal du have råd til at tabe.
Kan du tåle, at renten stiger til fx. 3%, bør du, hvis du tager Flexlån, skrive en seddel til dig selv om at omlægge dit Flexlån til fast rente, hvis den faste rente når 3%. Noget af det vanskeligste, når det handler penge, er at tage tabet, inden det er for sent. Derfor er det godt at indgå en aftale med dig selv, mens alt er godt.
Du skal således selv vurdere, hvad der passer bedst for din egen økonomi, risikovillighed og psyke.
Afdrag eller afdragsfrihed
Afdragsfrihed findes i to variationer:
- 10 års afdragsfrihed efterfulgt af 20 år til at afdrage lånet. Ved udløbet af afdragsfriheden kan man søge om et nyt lån og dermed forlænge afdragsfriheden.
- 30 års afdragsfrihed. Det kræver, at man maksimalt har lån svarende til 60% af værdien af ens bolig.
Afdragsfrihed betyder reelt set, at man låner pengene i længere tid, end hvis man afdrager. Man skal altid låne penge det sted eller på den måde, det er billigst.
Realkreditlån har generelt en meget lav rente sammenlignet med andre lån, og afdragsfrihed kan derfor være en rigtig god ide, hvis man gerne vil have en lavere ydelse og evt. skal bruge de sparede afdrag til at betale anden gæld. Du skal bare være opmærksom på, at afdragsfrihed betyder højere bidrag. Det højere bidrag betaler man af hele restgælden, mens det beløb man slipper for at afdrage er relativt lille på et 30-årigt lån. Det kan derfor ikke betale sig at have afdragsfrihed på den del af lånet, der er større end 60% af boligens værdi.
Har du en helårsbolig til 3 mio. kr., kan du få et realkreditlån på op til 2,4 mio. kr. (80%), men det kan ikke betale sig at have afdragsfrihed på mere end de 1,8 mio. kr. (60%). Har du brug for en lavere ydelse end det, som afdragsfrihed op til 60% giver, er det billigere at få længere løbetid på anden gæld eller evt. låne pengene til afdraget i banken.
Afdragsfrihed er således en fin ting, hvis det er den billigste måde at låne de penge, man slipper for at afdrage. Den reelle pris på afdragsfrihed drukner ofte i det store billede, så spørg din rådgiver specifikt til dette.
Bidrag
De renter og afdrag du betaler på dit realkreditlån går til dem, der har købt de obligationer, som realkreditinstituttet har solgt for at skaffe de penge, de har lånt til dig. Realkreditinstituttet tjener således ikke på renter og afdrag. Realkreditinstituttet tjener derimod på det løbende bidrag, som låntagere betaler for at have lån.
Bidraget skal dække en række omkostninger hos realkreditinstituttet:
- Administration og drift
- Tab på lån
- Afkast til ejerne
- Kapital som myndighederne kræver, at realkreditinstitutterne har til at stå imod dårlige tider
Det er ganske intuitivt at risikoen for, at realkreditinstituttet taber penge på et lån afhænger af, hvor stort lånet er i forhold til boligens værdi. Koster boligen 3 mio. kr., og realkreditlånet kun er på 600.000 kr., skal boligen falde med 2,4 mio. kr. (80%), før realkreditinstituttet taber penge, hvis låntager ikke betaler, og boligen sælges på tvangsauktion. Hvis lånet derimod er på 2,4 mio. kr., skal boligen kun falde med 600.000 kr., før realkreditinstituttet taber penge.
Bidragssatserne er derfor også inddelt efter, hvor stort lånet er i forhold til boligens værdi – også kaldet belåningsgrad.
Realkreditinstitutterne opererer med tre intervaller for bidrag
0-40% belåning – lån op til 1.200.000 kr. i et hus til 3 mio. kr.
40-60% belåning – lån fra 1.200.000 kr. til 1.800.000 kr. i et hus til 3 mio. kr.
60-80% belåning – lån fra 1.800.000 kr. – 2.400.000 kr. i et hus til 3 mio. kr.
Bidraget er samtidig lavest for fastforrentede lån og højest for lån, hvor renten er fast i kort tid ad gangen (Flexlån). Endelig er der et tillæg, der skal betales, hvis man har afdragsfrihed.
Konkret betyder det, at bidraget for at låne 1 mio. kr. kan være 0,2748% (2.748 kr. pr. år), hvis lånet er med fast rente, afdrag og placeret mellem 0-40% af boligens værdi. Men det kan også være 2,85% (28.500 kr. pr. år), hvis lånet er med fast rente et år ad gangen, afdragsfrihed og placeret mellem 60-80% af boligens værdi.
Når du får et lånetilbud på et lån, er det med en bidragssats, der er beregnet som et vægtet gennemsnit, men dette gennemsnit kan dække over ganske store forskelle inden for de forskellige intervaller.
Det er på bidraget, der er forskel mellem de forskellige realkreditinstitutter. Der er ikke et realkreditinstitut, som er billigst på alle lån. Hvilket realkreditlån der er billigst afhænger af, hvilket lån du gerne vil have, hvor stor din belåningsgrad er, og om du skal have lån med afdragsfrihed.
Spørg altid flere udbydere, eller en uvildig rådgiver, når du skal vælge realkreditinstitut.
Et eller to lån
Det nemmeste er naturligvis bare at have et realkreditlån, men det er ikke altid det billigste.
Ønsker du fx. afdragsfrihed, skal det kun være op til 60% belåning, herfra og til 80% skal lånet være med afdrag – alt andet er for dyrt.
Ønsker du at afdrage, specielt hvis du har fast rente, kan det være en fordel at have to lån, et fra 0-40% eller 0-60% med afdragsfrihed og et fra 60-80% med afdrag og med kortere løbetid.
For Flexlån er renten reelt den samme uanset løbetid, men for lån med fast rente er renten lavere for lån med kortere løbetid. Fx. er renten med fast rente og 30 år løbetid ca. 1,6%, mens den med 10 års løbetid er 0,4%.
Ønsker du at afdrage, er det derfor en god ide at se på muligheden for at have et stort lån med lang løbetid, lavt bidrag og afdragsfrihed, kombineret med et mindre lån med kortere løbetid, lavere rente men højere bidrag, som du til gengæld afdrager så hurtigt som muligt. Du kan få din bank eller din uvildige rådgiver til at give dig eksempler på begge dele.
Huskeliste
Når du skal bestemme dig for hvilket realkreditlån du skal have, skal du således overveje:
- Fast eller variabel rente
- Afdragsfrihed eller ikke
- Et eller to lån
Herfra kan du få tilbud, så du kan se, hvor du får det lån, du gerne vil have, billigst.
Omkostninger og gebyrer
Det er ikke muligt at forhandle bidragssatser på realkreditlån til private boliger. Den fornøjelse er begrænset til andelsboligforeninger, udlejningsejendomme, landbrug og øvrigt erhverv.
Det er til gengæld muligt at forhandle den del af gebyrerne der ikke tilfalder staten (fast- og variabel tinglysningsafgift). Specielt hvis du skal have to lån, er der gode muligheder for fx. at forhandle sig til kun at betale et lånesagsgebyr.
Omkostningerne til bank og realkreditinstitut har mange navne: Ekspeditionsgebyr, lånesagsgebyr, kurtage, kursskæring etc., så det er ikke billigt at få et realkreditlån. Men forskellen mellem de forskellige udbydere er ikke så stor, at det er gebyrerne alene, der skal afgøre, hvor du optager dit realkreditlån.
Gebyrerne er en engangsbetaling, mens bidraget er hvert år i hele lånets løbetid. Du bør derfor generelt tillægge et lavt bidrag større vægt end lave gebyrer, når du vælger realkreditinstitut.